'Bong bóng' bất động sản những tháng cuối năm 2018: Khó xảy ra?
'Bong bóng' bất động sản những tháng cuối năm 2018: Khó xảy ra?, 84424, Thùy Linh Blog MuaBanNhanh
Nhận định trên bởi thị trường BĐS Việt Nam đang có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, những thuận lợi về cơ cấu dân số, thu nhập của người dân ngày càng gia tăng, cùng sự can thiệp bằng cơ chế, chính sách giúp thị trường tiếp đà phát triển.
Hút vốn ngoại
Theo số liệu của Tổng Cục thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2018, tổng số vốn đăng ký đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI ) vào các ngành nghề có mức tăng trưởng ổn định. Theo đó, đã có hơn 600 triệu USD vốn FDI được đổ vào ngành kinh doanh BĐS.
Cùng với đó, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước tháng 5 ước đạt 24,8 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nguồn vốn trung ương đạt 4,5 nghìn tỷ đồng, vốn địa phương 20,3 nghìn tỷ đồng. Tính chung 5 tháng đầu năm, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước đạt 96,1 nghìn tỷ đồng, bằng 28,4% kế hoạch năm và tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước.
Đối với tình hình đầu tư trực tiếp của nước ngoài, từ đầu năm đến ngày 20/5/2018, đã thu hút 1.076 dự án cấp phép mới với số vốn đăng ký 4.657 triệu USD, tăng 14,6% về số dự án và giảm 16,8% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2017. Bên cạnh đó, có 393 lượt dự án đã cấp phép từ các năm trước đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư với số vốn tăng thêm đạt 2.492 triệu USD, giảm 47,4% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, tổng số vốn đăng ký cấp mới và vốn tăng thêm trong 5 tháng đạt 7.150 triệu USD, giảm 30,8% so với cùng kỳ năm 2017. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện 5 tháng đầu năm ước đạt 6,75 tỷ USD, tăng 9,8%.
Xét ở khía cạnh ngành thu hút vốn FDI, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất với số vốn đăng ký của các dự án được cấp phép mới đạt 2.289 triệu USD, chiếm 49,1% tổng vốn đăng ký cấp mới. Ngành sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí đạt 898,2 triệu USD, chiếm 19,3% và hoạt động kinh doanh BĐS đạt 623,3 triệu USD, chiếm 13,4%, các ngành còn lại đạt 846,1 triệu USD, chiếm 18,2%.
Hồ Chí Minh tiếp tục là địa phương thu hút mạnh vốn FDI đổ vào thị trường BĐS, minh chứng hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) diễn ra sôi động. Thống kê từ JLL Việt Nam cho thấy, hoạt động thâu tóm và sáp nhập BĐS quý I/2018 đã đạt tới đỉnh điểm là 200 triệu USD và được dự báo còn tăng trong những quý tiếp theo. Nhiều thương vụ M&A (hoạt động giành quyền kiểm soát doanh nghiệp thông qua hình thức sáp nhập hoặc mua lại giữa hai hay nhiều doanh nghiệp để sở hữu một phần hoặc toàn bộ doanh nghiệp đó) BĐS đã diễn ra ngay thời điểm đầu năm.
Cụ thể, đầu quý II/2018, Tập đoàn Vingroup cho biết, công ty Vinhomes và một công ty thành viên khác đã ký thỏa thuận với quỹ đầu tư GIC Private Limited của Chính phủ Singapore. Theo đó, GIC sẽ đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (khoảng 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án. GIC là một trong số nhà đầu tư tài chính lớn nhất trên thị trường vốn Việt Nam với các khoản đầu tư vào các ông lớn như Masan Group, Vietjet Air, Vinamilk, FPT, PAN Group, Vinasun... với tổng giá trị khoảng gần 15.000 tỷ đồng.
Dự báo từ giới chuyên môn, thời điểm những tháng cuối năm 2018, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS sẽ phát triển mạnh mẽ. Nguyên nhân được cho là do động thái hạn chế cho vay BĐS, kiểm soát nợ xấu và duy trì tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã buộc các nhà đầu tư tìm kiếm các nguồn vốn khác, trong đó có M&A. Thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư có 3 nguồn vốn chủ yếu để triển khai các dự án BĐS. Cụ thể, là nguồn vốn tự có, vốn vay trực tiếp ngân hàng và nguồn tiền từ các khách hàng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn vay trực tiếp ngân hàng và dòng tiền từ khách hàng. Việc siết dòng vốn tín dụng cho thị trường BĐS khiến nhà đầu tư chuyển sang huy động vốn thông qua hoạt động M&A.
Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định, thị trường BĐS Việt Nam đang có sức hấp dẫn mạnh đối với dòng vốn nước ngoài, kể cả các nhà đầu tư châu Á lẫn châu Âu, châu Mỹ. Dòng vốn này sẽ đem đến nhiều lợi ích cho thị trường Việt Nam. Việc hợp tác, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc.
Khó xảy ra “bong bóng” BĐS
Thị trường BĐS những tháng cuối năm được nhận định khó xảy ra “bong bóng” BĐS. Theo đó, nguyên nhân được Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đưa ra: Do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; do các doanh nghiệp nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn. Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường BĐS thì các chủ thể đều thông minh hơn. Cụ thể, Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Đến nay, có thể nhận định không có khả năng xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2018.
Cùng với đó, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,8%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng. Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, phong trào khởi nghiệp đang phát triển.
Mức tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,1% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018, tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt, đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng cho 5 lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như BĐS, chứng khoán. Bên cạnh đó, lãi suất huy động hiện nay khá ổn định, lãi suất cho vay trung và dài hạn chỉ trong khoảng 9,3-11%/năm.
“Bong bóng” BĐS khó xảy ra trong những tháng cuối năm 2018 được cho: do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.
Trước đó, trả lời báo giới, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khẳng định: Những tháng cuối năm 2018, BĐS sẽ không có biến động lớn. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ chung cư nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp trong năm tới sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự phân hóa về khả năng tiêu thụ theo từng phân khúc.
“Trong năm 2018, khả năng vẫn tiếp tục thừa nguồn cung căn hộ trung và cao cấp, thiếu căn hộ bình dân. Sản phẩm thuộc phân khúc bình dân của các chủ đầu tư uy tín dự báo có khả năng thanh khoản cao; các sản phẩm cao cấp dự báo lượng giao dịch sẽ chững lại. Ở một số khu vực, giá bán BĐS dao động nhẹ trong từng phân khúc”, ông Phấn khẳng định.
Đối với thị trường du lịch nghỉ dưỡng, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hiện có nhiều dự án đang chào bán với nhiều phương thức khuyến mại, nguồn cung căn hộ du lịch condotel rất lớn, dự báo năm 2018 thị trường căn hộ du lịch condotel có xu hướng chững lại.
Cũng có cái nhìn khá khả quan đối với thị trường từ nay đến hết năm 2018, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý và Thị trường Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết, trong những tháng cuối năm, thị trường vẫn phát triển ổn định.
“Riêng đối với đất nền khu vực ven đô có hạ tầng hoàn thiện, nằm trong khu vực có nhiều tuyến đường đã và đang hoàn thành ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ có xu hướng tăng”, ông Hà nhấn mạnh.
Chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng, thời điểm hiện nay chưa cần quá lo lắng về “bong bóng” BĐS.
Theo ông Lực, có các dấu hiệu chính như sau để có thể xác định có “bong bóng” bất động sản hay chưa. Thứ nhất, giá tăng ở mức rất cao trên diện rộng, khoảng 30-50%. Thứ 2 là số lượng người tìm mua tăng đột biến. Thứ ba là nhu cầu ở thực ít mà chủ yếu là đầu cơ.
“Hiện nay tín dụng đổ vào bất động sản vẫn đang được kiểm soát một cách bình thường. Dư nợ bất động sản chiếm chưa đến 8%, so với thời kỳ cao điểm trước kia còn lên tới 15%”, ông Lực nói.
Dưới góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS những tháng cuối năm 2018, vẫn sẽ tăng trưởng tích cực và giữ được ổn định. Phân khúc dẫn dắt thị trường vẫn là loại căn hộ vừa túi tiền, có 1-2 phòng ngủ và có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn. Đây cũng sẽ là phân khúc có tính thanh khoản cao nhất thị trường.
Trong khi đó, một số ý kiến cho rằng, BĐS cao cấp dự báo có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để đáp ứng tốt sức mua của thị trường, phân khúc thị trường condotel (căn hộ khách sạn), đất nền sẽ tiếp tục tăng trưởng.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến của các chuyên gia BĐS lại chỉ ra rằng, ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, nếu như năm 2017 khá sôi động với sản phẩm chính là căn hộ khách sạn condotel thì bước sang năm 2018, phân khúc này khá trầm lắng do tính pháp lý của căn hộ condotel vẫn còn khá mù mờ và các nhà đầu tư cũng đã bắt đầu cảm nhận được rủi ro trong câu chuyện cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.
Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường BĐS không có biến động nhiều trong thời gian qua nhưng tại các khu vực ven đô thị lớn, đặc biệt tại một số đặc khu kinh tế thì việc buôn bán, chuyển nhượng đất nền diễn ra phức tạp.
Đề cập đến khả năng xảy ra "bong bóng" trong thời gian tới, ông Ninh cho rằng, rất khó để đưa ra kết luận ở thời điểm này. Theo ông Ninh, cần phải tiến hành rà soát, xem xét ở nhiều khía cạnh.
“Chính phủ đang giao Bộ Xây dựng nghiên cứu vấn đề này và sẽ báo cáo trong quý 2/2018 nhằm đưa ra các giải pháp kịp thời, không để tình trạng bong bóng xảy ra”, ông Ninh nói.
Thùy Linh Chưa xác định sản phẩm bán chạy, tiêu điểm.
